重庆的房价,还要涨多少?

发布时间:2018-03-13 13:56:28

    关于重庆楼市分析,知识星球已经很完整,今天这一篇主要聊聊在重庆3天走马观花的感受。

    孝宗淳熙十六年(公元1189年),孝宗逊位,让位与儿子宋光宗赵?。赵?于正月封恭王,二月受内禅即帝位,自诩“双重喜庆”,遂将恭州(重庆)升格命名为重庆府,重庆因此得名,迄今已八百余年。

    

    重庆简称“渝”或“巴”,地处中国西南部,长江上游地区。东邻湖北、湖南,南靠贵州,西接四川,北连陕西。幅员面积8.24万平方公里,辖38个区县(26区、8县、4自治县)。重庆名为一市,实为一省。地貌以丘陵、山地为主,其中山地占76%,有“山城”之称。

    重庆面积8.24万平方公里,辖区面积大于宁夏、海南、台湾、北京、天津、上海。

    重庆人口3392万,辖区人口多于吉林、甘肃、内蒙、新疆、上海、北京、天津、海南、宁夏、青海西藏。

    直辖市之一、国家中心城市 、超大城市、国际大都市,长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心,西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地。

    基于以上:重庆的定位是很高的,城市足够大,人口足够多,战略地位和经济地位都较高,楼市成长空间充足。

    请参见重庆市政府网:

    

    上图为重庆均价    数据来源:房天下

    图片曲线一目了然,虽然在重庆人民的眼里,房价已经涨了一个天出来,但是过去两年的价格上涨和重庆的城市地位和城市开发程度对比,并不算迅猛。尤其是对北京的朋友而言,上面这张图片,平平无奇,原因何在?

    第一、重庆是一个“省”,它的面积很大,朋友们牢固树立这个概念,主城区涨幅本来也不均匀,而且被各大郊区县大幅拖后腿了。

    

    第二、供地充足,一手房源源不断,二手房市场不温不火。

    

    重庆的供应是充足的,至少目前是充足的,重庆奉行天量土地供应,在2014年以前,重庆的土地供应量始终是天量。从目前公开的数据来看,2014年至2016年,每年减少约20%,2017年供应量有大幅回升,但土地价格依然提高了15%左右。

    

    随着主城区土地日渐稀缺,“重庆的土地供给政策也在发生变化,大量的土地供应集中在ZF打造的各大“新区”,这个非常符合重庆“刚需人群”的特点。

    第三、新房癌集中营,不爱碰二手。

    重庆住房需求人群主要包括,土著新一代、大学生、下县和远郊流入、贵阳四川等外省人口流入,引进人才、商人、投资者等。

    重庆住房自有率是很高的,64%这样,所以土著需求并不高。

    重庆从2008年开始发力建设,十年之后的重庆,国际大都市的范儿已基本成型,对脏乱差的下县和周边省份人口的虹吸效应逐渐显现出来。大学生、下县和远郊人口流入、周边省份人口流入、返乡人口是重庆住房市场的主要力量。这一类小鲜肉的通病是“处房情节”,只买新房,他们愿意为之支付100%的溢价,我后面会用具体案例计算。

    相对而言,投资客要冷静的多,来自北上广深的投资客大量的建仓,推动了重庆二手房价格。在中国的一线城市和所有中心城市里面,重庆和西安的房价是最低的。

    基于以上:

    重庆楼市已经启动,开始进入公众视野;

    重庆楼市的第一个阶段结束,完成了50%的涨幅;

    重庆楼市有了赚钱效应,土著渐渐觉醒,逐渐加入扫房大军;

    重庆扫楼主力还很“弱小”,以“新房癌”和“全款癌”为主体。

    重庆核心区的洼地社区,正在被投资客一波波填平,刚需们正在帮助去化新区。

    重庆核心区没地了,土地涨价也很凶,进场越晚,代价越高。

    大家要注意啊,重庆楼市有很多很多不同的地方,慢慢往下看。

    

    城市中心很清晰,一个诺大的重庆,3000万人口量级,它只有一个中心区,都市功能核心区。它的范围是:渝中区全域和大渡口区、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区5区处于内环以内的区域,约297.5平方公里。

    

    也就是说,现在的核心区,就是未来的核心区,不会转移。而且城市的生长,并不能向东向西(山脉),只能向南向北(向南我个人是不看好的)。

    所以我们的选筹范围就锁定在一个非常非常小的圈子里,如下图。

    

    拓展区、农业区、开发区等我们不需要关心。目前他们的价格是一致的,环线效应并不明显。

    城市功能区请参见:

    

    关于重庆其他规划,朋友们自行了解学习即可,我就不在这里浪费时间了。

    通过重庆市政府网站,搜索想了解区域的对应关键词即可,例如渝北区规划,如下图。请参见:

    

    

    以本套房源为例,地处观音桥商圈(老牌商圈)

    

    加州花园,15年前的富人区,电梯高层,70年产权住宅。

    (重庆绝大多数住宅都是50年产权)

    距离两个地铁站都是600米这样

    距离新光天地500米这样

    周边1000米范围幼儿园6所

    周边1000米范围小学7所

    周边1500米范围中学5所

    周边2000米范围大学3所

    周边3000米范围医院9所

    周边1800米范围大型商场4个

    周边500米范围菜市场1个

    周边2000米范围内银行6个

    总之,完全成熟的配套。

    它的价格是7693元每平米(建筑面积),156平米,业主报价120万,业主可接受成交价格118万。

    以下按照三无人员二套贷款计算

    可评估:7500每平米,总价合计117万。

    首付款:117万*0.4(4成首付) 1万=47.8万 0.2(贷整差额)=48万

    贷款额:69万

    月供额:利率上浮30%计算(实际是15%-25%) 等额本息还款,月供额度为4302元。

    租金收益:2800每月

    分割出租收益:5000-6000之间,或者更高。

    

    假定房价每年上涨5%,本套房增值收益为,118万*0.05=5.9万。

    也就是说,你用XYK刷首付款48万,用租金还月供,不但是无损的,反而还要盈利。

    讲再简单一点,你可以一毛钱没有,直接从中套利。

    基于以上:

    在重庆房价上涨过50%之后,这套房子依然非常值得投资,结论是,这个小区没有泡沫,市场非常健康。如果本小区建仓1000平米,4000月薪请一个人帮忙打理出租,你是无损的,还有微薄盈利。如果房价上涨10%,则盈利35万。本金350万,年化回报10%。

    新房、次新、小面积案例

    同区域新房(高层)价格在1.4-2万区间,面积缩小一倍,首付金额不变,月供金额不变,完全没有必要再做比较。

    同区域次新房(高层)价格在1.2-1.6万之间,面积缩小一倍,首付金额不变,月供金额不变,完全没有必要再做比较。

    

    图片中看区域内二手房均价,1.1万-1.3万,均价就是被0.7万-0.9万的老破大拉低的,新房、次新、小面积都不值得购买。

    他们的首付约束力和总价约束力基本是一致的

    但涨幅和收益会出问题,如下。

    75平米两房50%涨幅=150平米四房25%涨幅

    12000*150%=18000元单价

    7700*150%=11550元单价

    12000单价*75平米*50%(增值部分)=487500

    7700单价*150平米*50%(增值部分)=577500

    基于以上:

    放弃流动性,囤老破大1000平米,长持5年以上。

    假设重庆未来10年有三倍的涨幅。

    7700元*3倍=23100单价

    也就是说十年之后,重庆核心区的房价是今天北京房价的1/3多一点。

    7700元*1000平=770万元

    23100元*1000平=2310万元

    你的首付款是770万*40%=308万(北京一套老破小的价格)

    你的利息支出,月供完全覆盖。

    你的投资回报是年化75%,杂七乱八扣除掉,年化65%是一定有的。

    2300万,可以退休了。

    这个是完全可破的,不存在任何障碍。

    老破大囤起来就好了,要知道,过去十年,重庆小面的价格涨价了7倍的。预期房价十年涨3倍,不难。