2018年中国房地产市场趋势展望 长效机制建设迎关键期

发布时间:2018-01-09 11:25:27

    政策方面,长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

    市场趋势:成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长

    在对国外房地产市场模型研究基础上,同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型,中国指数研究从中国房地产发展实际出发,设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

    根据“中国房地产中长期发展动态模型”,参照近期宏观政策走向和党的十九大精神,对2018年房地产市场提出如下假设:

    假设1:宏观经济在结构转型过程中稳中向好(GDP增长6.7%);

    假设2:货币政策稳健中性(M2增长10.1%,人民币贷款余额增长11.9%,新增贷款约14.2万亿元);

    假设3:2018年基准利率不变,热点城市信贷政策收紧不放松;

    假设4:因城施策,多措并举,多管齐下,力促房地产市场回归平稳理性。

    在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。

    

    数据来源:中国指数研究院测算

    总体来看,本轮周期将持续5年或更长时间,预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调,全年降幅将达到9.3%~11.3%,其中一线销售面积将保持平稳,二线城市销售面积或将出现较为显着的下降,三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落,房企新开工意愿不足,将使全国新开工增长受限,预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面,受到新开工增速放缓的影响,预计2018年企业补仓意愿保持理性,在拿地投资支撑下,投资或将出现小幅增长,范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响,预计全年保持平稳。

    (1)发展阶段:经济增速与人口红利仍是我国比较优势,房地产市场规模将维持相对高位

    我国房地产市场化运行时间较短,依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律,市场参与各方均在摸索中前行,借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程,我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度,选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标,将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本,通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。

    结果显示,美国经济水平达到顶层,日本在发展过程中经济开始倒退,目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段,与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比,我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面,与相应时期的发达经济体相比,我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间,与之相比,我国目前的经济增速仍处高位。另一方面,我国人口数量红利仍有一定释放空间,质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比,我国的抚养比明显较低,具备一定的人口红利优势。

    我国房地产市场尚未形成自身周期规律,但2017年楼市长短期调控齐发,今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看,我国仍处于新房扩张末期,租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化,长期来看市场规模变化是相对平稳的,需求存在惯性,除非有高强度利空刺激,市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地,住房保障等政策调控会更为长期化,租购并举会成为新时代背景下的新格局,新房市场规模仍会处于相对高位。

    (2)租赁市场机会:主要市场集中在重点城市群,核心城市中高端租赁发展空间大

    从流动人口数量看,根据国家卫计委数据,2016年,我国流动人口总数为2.45亿人,约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市,是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据,我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

    从流动人口收入来看,我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》,2015年我国流动人口平均月收入4598元,较2014年同比增长19.0%,较2013年增长34.5%,涨幅显着高于全国城镇居民人均可支配收入。

    从流动人口家庭房租支出占收入比值看,我国主要城市房租收入比较低,多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面,我国目前尚处于发展中国家之列,人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低,且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出,因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面,由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠,中国家庭普遍储蓄及购房意识较强,因此也不愿在租房上付出更高资金。

    综合上文分析,我们认为,在判断我国城市未来租赁市场发展空间上,应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外,各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

    人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进,大量农业人口转移到中小城镇中落户定居,然而这些城镇不能提供足够的就业机会,更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内,未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套,这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。